Налоговым кодексом Российской Федерации установлено различное регулирование налогообложения объектов недвижимости исходя из их назначения и видов использования.
Налог в повышенном размере платят собственники торговых, офисных объектов, а также собственники недвижимости, предназначенной или используемой для оказания населению услуг общественного питания или бытового обслуживания.
Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области при участии Центра кадастровой оценки ежегодно перед началом очередного налогового периода формирует и утверждает перечень таких объектов.
Включение объектов в перечень позволяет налоговому органу начислять налог на имущество организаций и имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости и предельной налоговой ставки в размере до 2-х процентов.
Для ежегодного отбора зданий и помещений в перечень в первую очередь анализируются сведения ЕГРН или документов технического учета (инвентаризации). Из таких документов должно следовать, что назначение, разрешенное использование или наименование объекта недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Другим самостоятельным основанием для включения нежилых объектов в перечень является их фактическое использование в коммерческих целях.
На территории Воронежской области с февраля 2023 года действует Порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений для целей налогообложения (Постановление Правительства Воронежской области от 06.02.2023 № 56).
Одним из мероприятий по определению вида фактического использования является обследование объектов недвижимости. Однако обследование проводится в исключительных случаях, когда камеральный анализ не позволил получить необходимую информацию.
В 2024 году силами Центра государственной кадастровой оценки Воронежской области проведена масштабная работа, направленная на выявление торгово-офисных объектов, характеристики которых в ЕГРН не отражают их реальное коммерческое назначение.
Работа по данному направлению показала, что большинство таких неучтенных в перечне объектов являются нежилыми помещениями, находящимися на первых этажах многоквартирных домов.
То есть сложилась ситуация, при которой собственники помещений, имеющих в ЕГРН обезличенное наименование (например «нежилое помещение») находятся в неодинаковом, преимущественном положении по отношению к правообладателям, которые внесли в ЕГРН достоверные наименование или вид использования своего помещения (магазин, офис, кафе и пр.). Налоговая нагрузка первых существенно ниже.
В целях оптимизации процедуры налогового администрирования и достижения единообразия в подходах к включению объектов в соответствующие перечни Правительством Воронежской области в Постановление № 56 внесены изменения, вступившие в силу в январе 2025 года.
Суть изменений:
— начиная с 2026 года нежилые помещения, находящиеся на первых этажах многоквартирных домов на территории Воронежской области, признаются фактически используемыми в целях делового, административного или коммерческого назначения, размещения торговых объектов, объектов общественного питания или объектов бытового обслуживания, с учетом их наиболее эффективного использования;
— с начала 2025 года и до наступления нового налогового периода у правообладателей есть возможность подачи в Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области «опровергающей» декларации при неиспользовании помещений в указанных целях.
Исключением являются помещения, в отношении которых в ЕГРН содержатся данные, прямо указывающие, что в них не предусматривается размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (например наименования: «места общего пользования», «кладовые», «колясочные»).
Декларация может быть подана в свободной форме и представляет собой письменное обращение правообладателя объекта недвижимости, содержащее сведения о виде фактического использования такого объекта.
Центру кадастровой оценки в ходе рассмотрения деклараций поручено:
— проверять информацию, содержащуюся в декларациях, путем ее сопоставления с иными сведениями,
— учитывать полученную из деклараций информацию для целей формирования перечня в случае, если такая информация не опровергнута,
— уведомлять заявителя об учете декларации, либо о причинах, по которым декларация не может быть учтена.
Таким образом, собственники (правообладатели) объектов недвижимости обладают достаточным временем (календарный год) для декларирования фактического использования своих объектов в целях недопущения необоснованно завышенного налогообложения.
С более подробной информацией о налогообложении в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации можно ознакомиться на сайте учреждения в разделе Налогообложение по ст. 378.2 НК РФ